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发布时间:2019-03-16 01:33:40
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 甘肃加速对外开放 构建国际营销网骡♀♀♀♀♀♀$体系贵州鸟王村:产业调整促乡村振兴“住宅建筑应以套内使用面积进交易”引发舆论热议专家建议 公摊镶♀♀♀♀♀♀〉数亟须科学合理制定[]赵丽/法制日报[]“建筑面积”♀♀♀♀♀“套内面积”“公摊面积”,这几个专逾♀♀♀⌒名词最近让不少打算买房的人一筹莫展。[]2月18日,租♀♀ 房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡♀♀「水工程项目规范〉等38项住封♀♀】和城乡建设领域全文强♀♀≈菩怨こ探ㄉ韫娣豆开这♀♀△求意见的通知》。在这38项强制性工斥♀♀√建设规范中,有一份全文3.1万♀♀∽值摹蹲≌项目规范(征求意见稿)》(以下简称《征♀♀∏笠饧稿》),其中第二部分2.4.♀♀6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积解♀♀▲交易”。[]这句话在被解读为“告别公摊”的同时♀♀。也让一些人认为可能引起房价大♀♀≌恰[]不过,接受《法制日报》♀♀〖钦卟煞玫囊的谌耸科毡槿衔,可能是一些媒体过度解♀♀♀读了这句话。首先,在♀♀∥夜现规定中,商品房销售尖♀♀∑价一直是“可以按套内建筑面积或者建筑面积计价♀♀♀”;第二,无论按哪种方式计♀♀〖郏房子的总价是一样的;第三,以套内使用免♀♀℃积计价,其后果可能并没有想像的那么美好。[]肉♀♀ 消公摊系误读 购房成本无影响[]《征氢♀♀◇意见稿》自发布后,引起了社会舆论肉♀♀∪议。有关公摊面积的新闻被刷屏,有媒体称,这是“住解♀♀〃部首次在官方文件中明♀♀∪诽岢龇课萦τ商啄诿婊来进♀♀〗灰住薄M友和专家们都在讨论“解♀♀〃筑面积”“公摊面积”以后真的要取消了吗♀♀。[]2月23日晚,央视在其微信♀♀」众号上发表了一篇标题为《“公摊面♀♀』”要取消了?这事儿没那么简单》的文章。文中称,♀♀♀《征求意见稿》只是技术规范,这一规范未来约束的♀♀∈枪こ探ㄉ栉,约束对象是住这♀♀‖项目的建设单位。这与大家蒜♀♀※关心的住宅交易到底是以“建筑面积”还是以“公♀♀√面积”来计算,并无直接关系;♀♀∮氪蠹夜匦牡奈镆捣选⑷∨费以何扁♀♀£准收取,也无直接关系。[]接受本报记者采访的专家意♀♀〔不认同取消公摊面积的蒜♀♀〉法。[]“公摊面积是客观存在的。♀♀〔还苁前刺啄诿婊标价,还是按建筑面烩♀♀↓标价,公摊面积的产权是要转移到购房人♀♀∈掷锏摹H绻购房者购买了房屋b♀♀‖但是楼道电梯间的门廊、外墙等产权全是开♀♀》⑸痰模自己住得也不踏实。因此我认为取消公摊面积的♀♀√岱肯定不对。”北京大学房地产法研究中锈♀♀∧主任楼建波说,公众对于公摊面积的主要意♀♀〖是公摊面积过大,也就是“花10♀♀0平方米的钱只得70平方米的房”。[]在楼建♀♀〔看来,指望一个《征氢♀♀◇意见稿》取消公摊面积,物业费、取暖费♀♀〉榷及凑仗啄诿婊缴纳,“这肘♀♀≈想法不太实际”。[]“实际上,住建部多次提倡题♀♀∽内面积交易。但是需要澄清的是b♀♀‖住建部只是说住宅,并非所有碘♀♀∧房屋。实际上,也不可能是所有的房屋♀♀《及刺啄诿婊来交易,非住宅商品♀♀》烤筒豢赡苡谜庵址绞嚼唇灰住5这♀♀∈歉龊檬拢因为对于购房者来说,♀♀∷们会更加直观地了解到每平方米多少钱。”楼建波垛♀♀≡记者说。[]也有业内分析人士称,此次出题♀♀〃这一规定主要是因为本条是居民关注的焦点问题♀♀。关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅♀♀〗ㄖ主要以建筑面积进交易,这样会出现同♀♀∫幌钅康慕ㄖ面积相同而套内使用免♀♀℃积不同的问题,加剧“公摊面积伤♀♀∶瘛钡拿盾。[]“按照市场平均的得♀♀》柯剩若是以套内使用面积计算价♀♀「瘢全国的房价相当于还♀♀∫提高20%至25%。”中原地产首席分析师张大吴♀♀“分析说。[]但张大伟同殊♀♀”称,以套内使用面积计价的政策垛♀♀≡于购房者实际购房成本基本无影响,主♀♀∫影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房租♀♀∮的开发商。[]楼建波也认为,实质上碘♀♀∧价格上涨不太可能,“但体现出棱♀♀〈的单价会上涨。假设解♀♀〃筑面积是87平方米,室内面积只有70平方米,这套封♀♀】子总价卖100万元,按不同的面积来标单价,库♀♀∠定是不一样的”。[]“价格是开发成本衡♀♀⊥利润的总和,无论计价方式如何变化b♀♀‖单套房屋的总价,也就是镶♀♀←费者的购买成本,不会发生变化♀♀♀。另外,以套内面积计价的主要作用是要统一封♀♀】地产价格统计发布、价格评♀♀∨斜曜己徒档驼飧隽煊蜮♀♀〉姆律争议、纠纷,所以我不认为计价♀♀》绞降牡髡会影响房屋总价。”北京房产律师王树德对♀♀”颈记者说。[]系数规♀♀《ú还娣 公摊测绘有猫腻[]近年来,蒜♀♀℃着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊比例。♀♀【菝教宕饲氨ǖ溃部分♀♀》康夭开发商为获利,频频打起租♀♀ 房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别♀♀∩唐贩抗摊面积比例甚至超♀♀」50%。[]易居研究院智库中锈♀♀∧研究总监严跃进对本报记者介绍,房屋买卖涉及三个♀♀∶婊,建筑面积、套内面积和实际使♀♀∮妹婊。[]“建筑面积包括房子的♀♀∶婊和外面楼梯、过道面积b♀♀‖这些肯定是购房者需要承碘♀♀。的;套内面积讲的就是房子的外♀♀∏剑这个墙以内的地方,因为墙有厚度♀♀。而厚度是不能用的,但是这♀♀♀块面积还是属于购房者的。”严跃进说,民众之所意♀♀≡关心公摊面积,也是因为相应房屋面积的计算♀♀∈潜冉夏:的,“如果♀♀】发商能够算得很清晰,那么大家买房的时候就会知道♀♀∽约盒枰付出的购房成本”。[]记者租♀♀、意到,在实践中,一二线城市相对规范,住宅公摊系数♀♀≡15%至25%之间,但还有很垛♀♀∴城市并不规范,有些地方的住宅公摊系数赦♀♀□至超过30%。[]据业内人士透露,开发商从利♀♀∫婵剂砍龇,倾向于做大光♀♀~摊面积,这样不仅可以收取多重费用b♀♀‖包括物业费、取暖费等,还可以在表面上降低房价,给♀♀」悍空咴斐杉鄹窠系偷拇砭酢[]此外,国际通的房屋交♀♀∫准萍鄣ノ欢辔“所见即所得”的套内面积♀♀。国内对此虽无统一规♀♀《ǎ实际操作中却普遍采用解♀♀〃筑面积计价。但时至今♀♀∪眨都无法律法规对公摊面积作出免♀♀△确约束。[]“《房产测量规范》提到♀♀〉墓摊面积计算方式在♀♀♀《住宅设计规范》中无相应体现,致殊♀♀」国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如♀♀『渭扑悖只能等着房子盖出来,测绘部门最终来测♀♀」摊大小。这样一来会导致不少乱象出现。”骡♀♀ˉ建波说。[]对于公摊测绘里的“猫腻”,在广东粹♀♀∮事房屋测绘工作的吴永辉称,测♀♀♀绘单位一般按照“谁使用,谁分摊”原则计算♀♀」摊面积,基本交由开发商指认,而业主不具备专业知♀♀∈叮双方信息严重不对等。[]尽管如此公题♀♀’并不合规,但在现实中,不知情的购房者往往被迫♀♀÷竦ァS幸的谌耸恐毖裕国内♀♀《杂诠摊系数的规定并不规范,基本靠经验,亟须予以♀♀」娣丁[]而王树德对记者说,以套内面积进♀♀》坎交易,在一些地方早已有法可依。[]遭♀♀$在2002年,重庆就率先出台《重庆市城镇房地产交易管♀♀±硖趵》,其中第13条规定商品房镶♀♀→售应当同时公布套内建筑面烩♀♀↓及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合外♀♀‖。交易当事人发生面烩♀♀↓纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建肘♀♀〓面积价格作为处理纠纷的计价♀♀∫谰荨[]2013年年底,北京市出台关于印发《〈北京市斥♀♀∏市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知,第二十七题♀♀□规定经济适用住房、普通♀♀∽≌、公寓及其他高档租♀♀ 宅等居住类房屋的预售♀♀。均应当以套内建筑面积计价,按套内建筑面积结算房尖♀♀≯款。独立的别墅和整栋楼房预售b♀♀‖计价方式由当事人自约定。[]王树德对♀♀〖钦咚担2013年6月1日,《租♀♀☆高人民法院关于审理商品房买卖合同纠封♀♀∽案件适用法律若干问题的解释》开始实施,明确了商柒♀♀》房合同面积及交付面积差异纠纷的处理原则。一般出♀♀√ㄋ痉解释都是因为某个领域的法律纠纷比较多发并氢♀♀∫缺少统一处理原则。[]“以套内面积计价主要基于♀♀×降憧悸牵第一是套内面♀♀』和建筑面积计价方式逾♀♀⌒技术差异,建筑面积计♀♀〖鄄荒芡耆反应各地的房地产真实尖♀♀≯格水平;第二是建筑面积计价容易产生封♀♀〃律纠纷,明确套内面积及套内价格逾♀♀⌒利于解决和减少法律纠纷。殊♀♀〉际上,自北京及重庆以套内面积♀♀〖萍酆螅类似的法律纠纷少了很多。”外♀♀□树德说。[]用设计控制公摊 定标准确保透明[]♀♀2018年,在房价高涨的一线城市b♀♀‖限价之后的商品房社区品质下♀♀〗担各方面设施面积缩水、装修不合格等现象柒♀♀〉频出现。[]因此,也有业内人士提♀♀〕隽苏庋的担忧,未来如果开发商过度挤压公摊,♀♀∈欠褚不岬贾律缜品质下调,♀♀“括楼道、会所、大堂等公共面积♀♀∷跛?[]在接受媒体采访时,♀♀『贾莘坎专家刘德科提出,省公摊的最有效办♀♀》ǎ就是在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。♀♀∧壳埃重庆的住宅楼盘普遍肉♀♀$此,其他城市都是同一楼层同一个单元内♀♀∨挪级至四套住房,“地产商必须♀♀“烟啄诿婊做到最大化,公摊面♀♀』能省则省,这样才能实现销售金垛♀♀☆最大化。按建筑面积计价,地测♀♀→商就不必斤斤计较得房率”。[]在严跃进看来,未棱♀♀〈的问题涉及到开发商碘♀♀∧建造成本,一方面是防范转嫁到购房款,即所♀♀∥教啄诿婊的成本转嫁;另一方面要防范偷工减♀♀×希出现小区品质下降现象。[]“比如根据要♀♀∏螅是要在单元门口修建坡道♀♀。但是有些小区因为单元门厅的面♀♀』不够,建不了坡道。所以在制定设计标准、光♀♀℃范的时候,要明确普通商品住宅的公摊面积,♀♀【咛宓矫盘、台阶等地方的宽度应该殊♀♀∏多少。”在楼建波看棱♀♀〈,上述这些都是关系到购房者实际居住的b♀♀‖如果台阶做得太窄,住户在搬家时,垛♀♀〖不一定能正常搬运家具。[]楼建波对记者强调,房♀♀〔交易计价方式的改革很重要,但是最关键的还是要制定♀♀】蒲Ш侠淼墓摊系数。“我认♀♀∥,开发商应该充分披露的是两个方面,第一是按什么♀♀∶婊计价,第二是出售的房屋室内使用面积是多少、光♀♀~摊面积是多少。”楼建波说。[]此外,记者注意到,♀♀∧壳霸诜患浠褂姓庋的说法如果想要真正告别“买100柒♀♀〗方米房子只得70平方米”的现象,只能♀♀⌒薷摹渡唐贩肯售管理办法》。[]楼建波对此说法测♀♀』认同。“排除有个别企♀♀∫敌楣构摊面积的做法,甚至重复计算公♀♀√面积的为,公摊面积不是在封♀♀】产交易环节认定的,而是♀♀≡谏杓苹方凇H绻设计的♀♀∈瞧胀ㄉ唐纷≌,公摊就要控制在一糕♀♀■合理的幅度。”楼建波说,他认为真正的问题是将来应该对普通商品住宅的设计严格把关,“比如,在设计室内面积是70平方米的普通商品住宅时,要控制住公摊,规定公摊不能超过多少平方米。这样才有意义,只讨论计价方法意义不大”。[]在采访中,不少业内人士强调,通过法律法规统一厘清“建筑面积”“套内面积”“公摊面积”等关键概念,是确保销售计价体系成功转轨的重要一步。楼建波认为,统一划定相关概念的重要性远大于计价体系转轨本身,包括政府、开发商、房地产中介及其他专业团体在内的市场各个环节,采用整齐划一的标准是保证市场公平透明有序的基础。[]房产税按价值征收 去公摊为计税铺路[]在此次关于公摊面积的热议中,还有一种声音值得关注这次的“去公摊”,或许正是为房产税的征收铺路。有评论认为,“助推”住建部“取消公摊”征询意见的还有房产税的立法。句话说,实施房产税前,公摊面积这笔“糊涂账”必须厘清。[]严跃进认为,从公摊面积角度看,确实不应重复收缴此类税费,建议未来房产交易税费、供暖费等统一按照套内面积收取,“此次《征求意见稿》具有业变革的意义,于居住者而言具有积极作用。从后续政策来看,房产税以及与房屋交易面积挂钩的政策都可能发生变化,最终都统一按照套内面积计算。这将为税收计税标准奠定基础,也将以保护购房者权益为最终导向”。[]此前,有媒体刊文称,房产税是否应计公摊面积存在两难。一方面,由于板楼、塔楼、别墅等各类建筑公摊面积差别极大,从0%至55%不等,一刀切以建筑面积为单位收取房产税有失公平;另一方面,如以套内面积为标准收取房产税,开发商可能故意“纸面做高”公摊面积,帮助购房者“合理”避税。[]“房产税肯定涉及计税的标准,到底按套内面积或者建筑面积,后续肯定要明确。如果都按套内面积计算,那么购房者的成本相对会小一点,这也是值得肯定的地方。”严跃进认为,从长远来看,未来要建设开放式街区的小区环境,公共通道部分该如何征税,会不会增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。[]楼建波的意见则是,房产税不应该按房屋面积收取,应该是按价值征收。[]“如果要按每平方米多少来征收房产税,就可能涉及到‘到底是把公摊算到里面还是不算到里面’的问题。例如六环外面积较大的房产和二环以内一套小户型房子,如果按房屋面积征收房产税,征收的金额就可能出现有失公平的现象。按照价值征收则回避了这种问题。”楼建波对记者说。[]责任编辑:陈永乐 []

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